國家開(kāi)發(fā)銀行自94年成立以來(lái)，始終堅持服務(wù)于國家發(fā)展戰略，以增強國力，改善民生為使命，積極發(fā)揮開(kāi)發(fā)性金融優(yōu)勢，著(zhù)力緩解瓶頸領(lǐng)域制約，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展，在支持傳統基礎產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域和大力推進(jìn)民生業(yè)務(wù)和積極拓展國際合作業(yè)務(wù)，已經(jīng)形成一體兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展格局。14年，國務(wù)院將棚戶(hù)區改造和保障房建設工作作為穩增長(cháng)、調結構、惠民生的重要舉措，并對開(kāi)發(fā)銀行支持棚戶(hù)區改造工作提出了明確要求，同時(shí)，開(kāi)發(fā)銀行優(yōu)化配置資源，加大信貸投放，集中支持新型城鎮化。

　　開(kāi)發(fā)銀行支持養老服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)

　　自07年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)銀行開(kāi)始涉足養老貸款業(yè)務(wù)，在規劃和調研的基礎上，積極探索模式，制定了相關(guān)的制度，并深化與相關(guān)部門(mén)的合作，為全面推進(jìn)養老服務(wù)工作奠定了基礎?，F在我們對養老貸款的支持主要從養老設施的建設入手，明確以下是我們支持的重點(diǎn)和方向。

　　第一是社區養老設施建設項目，社區養老設施建設具有投入少，受益面廣的特點(diǎn)，是當前政府實(shí)施養老工作的重點(diǎn)，我們將選擇經(jīng)濟實(shí)力較強，老齡化程度較高的地區，以市縣區為單位，通過(guò)PPP或者政府購買(mǎi)模式，支持養老社區的建設。包括日間照料中心，老年活動(dòng)中心，以及居民區無(wú)障礙設施的改造，通過(guò)開(kāi)發(fā)性金融大額批發(fā)資金的支持，推動(dòng)社區養老基礎設施的升級換代。

　　第二我們重點(diǎn)支持公辦保障性養老機構的建設，公辦保障性養老機構在我國養老服務(wù)業(yè)中具有托底和保障的作用。

　　第三也是我們今天養老地產(chǎn)的主題，我們也是支持社會(huì )力量去辦養老項目，支持國有大中型企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)建設養老服務(wù)機構。

　　第四我們支持的方向就是全國養老綜合改革試點(diǎn)地區的建設項目，這個(gè)是去年2014年8月國家發(fā)改委和民政部確定42個(gè)地區作為全國養老服務(wù)業(yè)的綜合改革試點(diǎn)地區，以上四方面是我們開(kāi)發(fā)銀行支持養老服務(wù)業(yè)的支持重點(diǎn)，可以看出來(lái)我們既支持以政府為主導的保障性的養老設施建設，也支持國有企業(yè)或者民營(yíng)企業(yè)、社會(huì )力量舉辦的這種養老社區建設。

　　開(kāi)發(fā)銀行支持養老地產(chǎn)項目的思路

　　今天峰會(huì )的主題是養老產(chǎn)業(yè)和養老地產(chǎn)，養老地產(chǎn)項目是我們工作中受理最多的類(lèi)型，融資需求旺盛，開(kāi)發(fā)銀行在浙江與一家知名房地產(chǎn)公司合作，貸款支持了在浙江地區的一個(gè)健康養老社區項目。最近該公司就這個(gè)項目的二期再次向我行申請6億元的貸款，目前在評審當中。對這塊新興領(lǐng)域，我們經(jīng)常參加研究會(huì )的一些座談，銀行都處于觀(guān)望階段。目前我們也處于摸索階段。當前我們主要從以下幾個(gè)方面考核和評估養老地產(chǎn)項目。

　　一是項目的性質(zhì)，我們認為養老項目是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，一分建設，九分服務(wù)，項目成功與否的核心在于后期服務(wù)。以房地產(chǎn)為載體，提供良好的老年人服務(wù)，這是我們的支持方向。圈地賣(mài)房的項目不予支持。

　　第二對借款客戶(hù)的要求，首先要依法取得企事業(yè)法人的主體資格，或其他合格主體，且信用記錄良好。第二是借款客戶(hù)或其控股股東具備項目開(kāi)發(fā)的資金實(shí)力，項目資本僅至少20%。

　　第三借款人具備建設和運營(yíng)養老向呢經(jīng)驗，剛才黨主任說(shuō)現在沒(méi)有行業(yè)經(jīng)驗，但是我們評估認為他具備養老項目的運營(yíng)能力的也可以。第三方面就是項目的行政審批，這個(gè)跟其他項目一樣，我們要求規劃、土地、可研、環(huán)評都要獲得國家有關(guān)部門(mén)的審批，如果有醫養結合的項目，醫療也獲得相關(guān)部門(mén)的審批。

　　第四就是項目的定位，應該結合老年人消費能力不強，消費能力的問(wèn)題，應該找準市場(chǎng)定位，找準老年人的需求，尤其是對在郊區邊遠的養老項目，要打造具有鮮明的特色和吸引力的項目。第五就是擔保的落實(shí)情況，如果這種項目和銀行對接，如何落實(shí)擔保，包括土地使用權及房產(chǎn)抵押，包括現在講的劃撥土地，劃撥土地前面的同志也說(shuō)過(guò)，它不能單獨抵押。也可以采用股東擔?；蛘吖蓶|資產(chǎn)抵押以及其他第三方擔保。

　　以上就是我們從項目的性質(zhì)，借款人的條件以及項目的審批，市場(chǎng)定位，擔保的落實(shí)情況，簡(jiǎn)單的跟大家介紹一下我們開(kāi)發(fā)銀行當前考量和評估一個(gè)養老地產(chǎn)項目的基本點(diǎn)。我們真誠的希望與養老企業(yè)從規劃入手，共同努力，培養扶持具有良好市場(chǎng)競爭力的項目，打造具有品牌影響力的養老服務(wù)領(lǐng)域龍頭企業(yè)。

　　對養老貸款業(yè)務(wù)整個(gè)的對策建議

　　前面兩條針對養老地產(chǎn)項目，首先應該樹(shù)立養老地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展的理念。養老地產(chǎn)不是房地產(chǎn)向老年群體的延伸，盈利模式應該從短期利益向長(cháng)期穩定回報轉，養老地產(chǎn)項目前期投入大，回報周期長(cháng)，考慮到養老行業(yè)的特點(diǎn)，我們國開(kāi)行在制定養老項目的評審指導意見(jiàn)的時(shí)候，反復調研，反復思考，我們對開(kāi)發(fā)銀行養老貸款的期限最長(cháng)可以達到15年，和整個(gè)自籌的期限能夠匹配。而且同時(shí)我們考慮到尤其養老地產(chǎn)項目在前期現金流有一個(gè)培育過(guò)程，我們可以支持和養老地產(chǎn)相匹配的商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)一體化支持。通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)這種收入盈利，來(lái)彌補養老地產(chǎn)在初期現金流的不足。

　　其次，我們也建議規范養老地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式，當前養老地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式是多元化的。采取何種營(yíng)銷(xiāo)模式，是企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)范圍。只要市場(chǎng)接受就可以了，但是現在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式非常廣，有不同年限的這種會(huì )員制，租賃制，以及一次性養育費等多種形式，但是你只要和銀行接洽的話(huà)，這點(diǎn)也是我們銀行操作當中一個(gè)比較困惑的點(diǎn)。比如會(huì )員制，有十年二十年五十年的甚至無(wú)期限的，你如果把這種資產(chǎn)抵押給開(kāi)行，形式上的權利和實(shí)質(zhì)上的權利是相分離的，銀行怎么接受你在建工程。還有部分現金回流過(guò)來(lái)，在簽訂條款當中，都有一些保留性條款，是不是可以作為還款的現金流，這都不是大的問(wèn)題，只是養老地產(chǎn)是剛剛在發(fā)展中的問(wèn)題。隨著(zhù)制度的完善，我覺(jué)得這些我們都在探討。

　　再次，我們建議積極培育養老擔保體系的建設，前面專(zhuān)家也說(shuō)過(guò)，推動(dòng)各級政府安排財政資金，建立信用擔保專(zhuān)項資金，發(fā)揮政府政策性資金的杠桿作用。